Ortaklığın giderilmesi davası nedir?
İzale-i şuyu yani ortaklığın giderilmesi davası, bir malın üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkına sahip olması durumunda ortaya çıkan çekişmeyi çözmek amacıyla açılan bir davadır. Bu dava, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda doğrudan düzenleme bulunmamakla birlikte, hukuki temelini TMK m.698 ve devamı hükümlerinden almaktadır. Taşınır ya da taşınmaz mallarda söz konusu olabimektedir. Sözkonusu mal üzerinde mülkiyet hakkına sahip pay ortaklarından her biri, bu davada malın paylaştırılmasını talep edebilir.
Ortaklığın giderilmesi davası yetkili ve görevli mahkeme?
Görevli mahkeme açısından 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK md.4/1-b) uyarınca ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme açısından ise ortaklığın giderilmesi istenen mal taşınmaz mal ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, taşınır mal ise davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkili mahkemedir.
Bir başka ifadeyle; taşınırlarda ortaklığın giderilmesi davası, davalının yerleşim yeri sulh hukuk mahkemesinde, taşınmazlarda ise taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Ortaklığın giderilmesi davası kime karşı açılır?
Bu dava taşınır veya taşınmaza malik olan tüm paydaşlara karşı açılabilir. Herhangi bir pay ortağı menkule ya da gayrimenkule paydaş olan tüm paydaşlara karşı ortaklığın giderilmesi istemiyle bu davayı açabilmektedir.
Ortaklığın giderilmesi davasında satış bedelinin belirlenmesi
Ortaklığın giderilmesi davasında satış bedelinin belirlenmesi kıymet taktirinin gerçekleşmesiyle mümkün olmaktadır. İlgili düzenlemeler, davaya konu malın değerini tespit etmek maksadıyla delillerin toplanmasını ve keşif yapılmasını düzenlemektedir. Bu madde ışığında, mahkeme, tarafların talebi üzerine veya re’sen, delilleri toplamak, keşif yapmak veya bilirkişi incelemesi yapmak suretiyle davaya ışık tutacak bilgileri elde etme yetkisine sahiptir.
Ayrıca, ortaklığın giderilmesi davasında genellikle taşınmaz malların değerlendirilmesi söz konusudur. Bu durumda, HMK’nin 285. ve devamındaki maddeler, bilirkişi raporu ve uzman görüşü raporu alınmasını düzenler. Bilirkişi heyeti, mahalinde keşif yaparak taşınmazla ilgili bilgileri toplar ve sonrasında bilirkişi raporu ile taşınmaz değeri belirlenir.
Açık artırma yoluyla satışa çıkacak olan taşınmazın bedelinin belirlenmesi de önemlidir. İlgili düzenlemelerde, satışın değerini tespit etmek amacıyla açık artırma usulü düzenlenmektedir. Satış memurluğu, bu süreçte ayrıca kıymet takdiri yapmaktadır. Ortaya çıkan bedel, mahkeme kararıyla bağlantılı olarak belirlenir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Kıymet Takdiri ve Kıymet Takdirine İtiraz
Yukarıda belirttiğimiz üzere ortaklığın giderilmesi davasında satış bedelinin belirlenmesi kıymet taktirinin gerçekleşmesiyle mümkün olmaktadır.

Kıymet takdiri, bir icra takibi sürecinde, borçlunun üzerine konulan hacizle etkilenen taşınır veya taşınmaz malların değerinin belirlenmesi işlemidir. Bu değerlendirme, malın niteliğine bağlı olmakla beraber icra memuru, uzman bilirkişiler veya kanun tarafından öngörülen kurumlar ya da kuruluşlar tarafından gerçekleştirilebilir.
İcra memurları, kendilerine verilen yetki dahilinde, borçlu tarafından üzerine haciz konulan malvarlıklarının değerini belirlemekle sorumludur. Bu değerlendirme, malın türüne ve ekonomik değerine göre detaylıca yapılmalıdır. Ancak, özellikle karmaşık veya özel uzmanlık gerektiren hallerde, kıymet takdiri için alanında uzman bilirkişilerin veya belirlenen kurumların hizmetini almak daha uygun olabilir, burada kıstas malın niteliğidir, hakim malın niteliğine göre kıymet takdirinin kim tarafında yerine getirileceğine karar verecek olan kişidir.
Kıymet takdirinin ilgililere tebliğinden sonra, raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesinde, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içerisinde şikâyette bulunma hakkı tanınmaktadır. Şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içerisinde gerekli masraf ve ücretin mahkeme veznesine yatırılması durumunda, tekrar bilirkişi incelemesi talep edilebilir; aksi halde herhangi bir ek işlem yapılmaksızın şikâyet kesinen reddedilir.
Kesinleşen kıymet takdiri tarihinden itibaren iki yıl süresince, tekrar kıymet takdiri talep edilemez. Ancak, doğal afetler yahut imar durumunda meydana gelen önemli değişiklikler gibi benzer durumlarda, kıymet takdirinin tekrar talep edilmesi mümkündür.
Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda hangi kararlar verilebilir?
Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Taraflar arasında anlaşmazlık yaşandığı takdirde, ‘’Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası’’na taraf hissedarlar, taşınır yahut taşınmaz malın pay edilmesi konusunda anlaşma sağlayamazlarsa, maldaki ortaklığın aynen taksim edilmesini mahkemeden isteyebilirler. Eğer yalnız bir taraf taşınır veya taşınmaz malın aynen paylaşılmasını istiyorsa, bu talep doğrultusunda hakimin ilk işi aynen taksim şartlarının varlığını araştırmaktır .

Taşınmazlarda aynen taksimin mümkün olması için, az önce belirttiğimiz araştırma şartları dahilinde taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı, tarım arazilerinin niteliği ve imar mevzuatına uygunluğu gibi faktörler dikkate alınmalıdır. Aynen taksime konu taşınmaz, önemli bir değer kaybına uğramışsa (önemli değer kayıplarında ayıplı mal hükümleri dikkate alınabilir), aynen bölünerek paylaştırma kararı verilemez. Ayrıca, paydaşlar arasında anlaşma olmadığı sürece taşınmazın yalnızca bir kısmı paylı kalamaz.

Aynen taksim mümkünse, ve fakat bölünen parçaların değerleri eşit değilse, eksik değerdeki parçaya karşılığı değer eklenerek denge sağlanabilir. Mahkeme, paydaşlar arasında anlaşma olmaması durumunda, taşınmazların bir kısmını bir grup paydaşa, geri kalanını ise diğer gruba verme şeklinde aynen bölünerek paylaştırma kararı alamamaktadır.

Taşınmaz mal üzerinde kat mülkiyeti kurmak mümkünse, mahkeme önce bu durumu re’sen tespit etmeli ve mümkünse kat mülkiyeti kurulmasını sağlamalıdır. Bu durumda yani kat mülkiyeti kurulabiliyorsa, malın satışı suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilemez.
Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Hissedarlar, malın aynen taksimin şartları oluşmadığı taktirde veya taraflar anlaşamazsa, ‘’Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası’’nı kullanarak Türk Medeni Kanunu’nun 628. Maddesi uyarınca malın satışı suretiyle ortaklığın giderilmesini mahkemeden isteyebilirler. Satışın, açık arttırma yöntemiyle yapılması öngörülmüştür. Ancak, hissedarlar oybirliğiyle anlaşıp mahkemeye bildirirlerse, satış sadece ortaklar arasında gerçekleşebilir.

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi halinde, dava konusu taşınmaz üzerindeki mülk, çalılık gibi bütünleyici parçaların da arzla birlikte satılması zorunludur. Ancak, tapuda parçaların paydaşlara ait olduğunu belirten bir şerh varsa veya paydaşlar bu konuda anlaşmışlarsa ve parçaların değeri de arzın değerini artırıyorsa, bu artışın belirlenmesi için dava tarihinde parçaların ve arzın değerleri ayrıca tespit edilmelidir.
Hissedarların Anlaşması Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Hissedarlar, dava sürecinde anlaşarak mahkemeye bildirebilecekleri gibi, mahkeme tarafından verilen karara uygun bir şekilde ortaklığın sonlandırılmasını da kabul edebilirler. Fakat, anlaşma sağlanamazsa, bir hissedarın diğer paydaşlar aleyhine ‘’Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası’’nı açarak mahkeme aracılığıyla ortaklığın sona erdirilmesini talep etmesi mümkündür.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davasında Satış Süreci
‘’Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası’’nda alınan mahkeme kararının kesinleşmesini takiben, 10 yıllık zamanaşımı süresi dahilinde satışın gerçekleştirilmesi talep edilmelidir. Satış süreci için belirlenmiş olan iki arttırma günü üzerinden, dava konusu taşınmazın satışı gerçekleştirilir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davasında Önalım (Şufa) Hakkı
Hissedarlar paylarını üçüncü bir kişiye satmak istediklerinde, diğer hissedarlar önalım (şufa) hakkı söz konusudur. Bu hak, paydaşlara, satılan payı öncelikli olarak alma yetkisi tanır. Paylı mülkiyetin varlığı söz konusu ise, bir hissedar payını başka bir kişiye sattığında, diğer hissedarlar bu önalım hakkını kullanabilmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Gayrimenkul Avukatının Önemi Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davasında gayrimenkul avukatının ehemmiyeti, bu hukuki süreçte müvekkilin haklarını en etkili şekilde koruması ve davanın karmaşıklığına uygun bir strateji oluşturmasıyla ortaya çıkmaktadır. Gayrimenkul avukatları, davanın başından sonuna dek müvekkilin yanında yer alarak hukuki rehberlik sağlar, dava hazırlığı süreçlerini yönetir, mahkemede müvekkili temsil eder ve hukuki süreçlerin etkin bir şekilde üstlenilmesini sağlarlar. Bununla beraber, anlaşmazlık durumlarında müzakerelerde bulunarak müvekkilin lehine sonuçlar elde etmeye çalışırlar. Bu sayede gayrimenkul avukatları, müvekkilin en adil paylaşımı elde etmesi ve hukuki süreçlerin düzenli ve başarılı bir şekilde yürütülmesi için kilit bir rol oynarlar.